房地产税是什么意思?(具体交税详情)

无论你想不想房地产税来,它都要来了。

风暴前的黎明,往往是最宁静的。

既然实施已无悬念,各种“小区抛售”、“试点名单”、“阶梯方案”等“谣言和辟谣”,也未尝不是一种放风。

这种民意的试探和铺垫,近的参考某城市分区,远的参考放开二胎。

有民意反馈说“刚需不用担心”,说“多套房等着腰斩抛售”,也有说“不会有影响的”。

这几天,我和很多业内朋友深入交流,基本达成下面三点认知:

一、信贷最快明年必然宽松,房地产税出台对冲的时机刚刚好;

二、房地产税本质是资产税,资产稳定才能税收稳定;

三、上海和重庆试点是失败案例,不具备参考性和结果倒推性。

理解了这三句话,我们再来看看,现在很多导向实际是“打错算盘”,故意在制造矛盾和焦点了。

不讨论联网、产权、税基和税源等技术问题,也不赘述什么共同富裕等出台原因,反正这次逃不掉了。

在我国只要决策者想做,技术问题从来不是问题。

那没买房的要不要等等?买了房的该怎么应对?

今天我只想谈谈跟每个人息息相关的实操性问题,如何打好这个“算盘”。

 
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网上名单版本众多,那什么样的城市会被选为试点?这是利益关键。

回答这个问题前,我们不妨先想想:

上海试点房产税十年,为何竟无一城市跟进?

因为上海的试点是非常失败的,所以不具备对后市的研判价值:

一是时机错误。出台节点刚好在全国上涨黄金期且信贷宽松,每年套利空间大,房子依然可以闭眼买,十年房价翻了三倍。

二是影响有限。一年只能收200亿,依然没有改变土地依赖的财政结构。

三是力度太小。税率太低只有0.4%-0.6%,且免征面积大,对别1%-3%的重税来比,隔靴搔痒。

虽然是失败的,但我们可以从中看到,到底什么城市这波实施概率大:

一、炒客集中营的城市,因为试点第一步就是平抑房价上涨过快的问题。

二、土地财政依赖大的城市。这样让地方收入更多元,同时倒逼产业和经济结构调整,源头遏止面粉价。

三、纳税基础好,经济水平高的城市。即便短期少了土拍收入,但不影响城市基本面,城市财政承压能力大。

从这三点叠加,三亚、宁波、苏州、杭州、东莞、深圳、广州、成都、西安等城市都非常有可能,但多数是备选项。

只有深圳、杭州几乎是必选项。

深圳,做“房住不炒”,这是政策的近谋。

杭州,走“共同富裕”,这是政治的远虑。

据可靠消息,深圳和杭州除参加了5月的座谈会,到现在的5个月里,一直在有动作。

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了解了上海试点为何失败,为何会选在这些城市试点后,我们就会有新共识:

这次房地产税,一定会有更深的力度和更大的广度

一是税费绝不会很低,一定比上海和重庆高。

参考上海采用的税率为0.4%、0.6%两档税率,而重庆采用的税率为0.5%、1%、1.2%三档税率。

我觉得这次至少应该形成0.6-3.5%的征收梯度,顶格和银行年化持平,至少贵过物业费两倍,不然这点成本压根就不敏感。

当然每个城市税率会不一样,不然中央这次就不会对每个城市都有不同的方案意见征收。

不会像网传的那么低,下限可以柔和,但上限必须拉满,才能真正稳准狠的打击“多头多套”,尽量少伤害真改善。

不然就是“共同返贫”,而不是“共同富裕”。

二是征收大概率包含存量房,不应只针对增量市场。

首先上海已经吃过亏,既得利益者该干嘛干嘛,多套者继续闷声发大财,这次对他们如果还不动刀,贫富差距问题依然不能解决。

而且既然是保地方税收,就不存在存量和增量之分,因为税源一个都不能少,存量房可是一块不能错过的大肉

至于说烂的产权信息联网和追踪问题,在这个问题上压根不是问题。

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但有一个问题,房地产税会不会进一步杀死二手房?毕竟已经很凉了。

会,但也能伤筋动骨,预计短期会非常期刺激二手房成交量

这波房地产税试点城市,最显性的改变一定会是二手房变得流动了

这个月杭州二手房成交大概率2000套左右,深圳可能破1000套。

其实你来市场看看,挂牌并不少,也有部分笋盘,但为何成交还是冰冻?

真的是因为买家坚持不买二手房了?

不是不想买,而是价格没有降到位,绝大多数房东依然死守,接盘侠也下不去手。

如果河滨之城5万你上不上?创世纪5万你买不买?

那么房地产税包括二手房指导价,都是来“帮”你预期一步到位。

二手房市场的流动性大幅增加后,房价自然就下来了,地方的增值税、契税、个税都有了更大的收入。

而且从二手房活了后,以此为锚点的资产就都流动起来了:

城市流动了。试点城市炒客会逐步退出,其他无需上缴房地产税但有投资价值的城市有人接盘,变相“因城施策”的救市。

因为非试点城市相当于有了保护期,这一批没有试点的,5年内不会有。

住房流动了。迫于抵消持有成本,更多的空置房拿出了出租,增加房源会平衡房租市场。

那些说“会像上海那样把房产税转嫁到租金”的说法已经完全过时了。

十年前上海房租本来就是被低估的,如今的房租已没有太多上涨条件,房租是只看供需市场,是政策和人为无法都控制的,而且这十年构建的公租房体系已经足以抵御商品房“控盘”了。

热钱也流动了。喊了这么多年,热钱终于要有新水池。

散户看过来,除了沪深,北京证券交易所不是在快马加鞭了吗

看看这么巧妙的时机和速度,只能说高层大智慧。

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那以后到底买什么房子?什么策略买?

既然是资产税,那也就是只有优质资产才值得持有

在房票珍贵的原则上,核心区位房产更保值,远郊二手房大概率雪崩。

因为很快会形成“为垃圾资产还得每年交钱”的抗性,引发新一轮资产配置潮:核心惜售,郊区抛售

拿三套新街的房子换一套奥体的,把两套丁桥的换成申花的,还能免征,还不够香吗?

毕竟无论税率什么力度,供求关系永远都在,城市核心永远是首选。

基于此,我真诚的建议:

对于刚需或者同板块改善的,可以大胆放心观望二手房,除非是“真笋”,不然千万别急。

利用这次预期的拐点,也是砍价的筹码,只挑好盘上。

对于投资者,红盘依然闭眼上,毕竟交付价不会跌破发行价,二手房还是算了,还不到抄底时候。

你唯一要计算好的,就是“真实倒挂”和“摩擦成本”,很多新盘其实是“粉装红”。

对于更多人包括“次换好”的改善,现在建议赶紧趁着这个黎明,优化房产结构:

建议“大气”一点,出掉不带学位的老破小和远郊盘,置换核心。

在弱二线和三四线城市也有大量房产的,即便没有试点,伺机出货,备足资金等待核心城市抄底。

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看到这里,我想再重复一遍:

中国楼市的确是政策市,但你细想,这么多次政策调控,哪一次是在打垮楼市?每次都是维护平稳罢了。

所以,我认为,房地产税会优先从二手房指导价城市开始,二手房指导价是房地产税的配套措施。

之前有按评估价征收的,但毕竟各银行系统标准略不同,官方的二手房指导价明显更统一。

看到这里,你应该明白这次高层对房地产税试点的决心之大了。

划重点,杭州该来的都会来,在房地产税试点之前,二手房指导价离杭州可能更近了。

同时,二手房指导价看似打压二手房价,实际也是托底,这是地方给你的“安全底价”。

你要知道,二手房指导价低的话,征收的税费也会低

而且你基本不会真的按照二手房指导价卖,市场也能普遍接受“做低”,不是双赢吗?

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至于这波何时试点,不用看各种网传截图,反正不会比上海和重庆更慢就对了。

参考上海和重庆的推进速度:

2010年12月8日,国务院同意在上海和重庆对征收房产税试点。

一个半月后,上海和重庆开征房产税。

前几天,全国人大常委会刚刚授权国务院在部分地区开展房地产税试点,这等于拿到了“同意”的通行证,只待发名单。

我预计2到4个月内,部分城市将开始征收房地产税

加上这次有“最高指示”可能会更快,看看北京证券交易所的推进速度。

所以再强调一次,有改善置换和布局核心需求的,时间不多了

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写到这里,我渐渐明白:房地产税不是政策问题,而是政治问题

喊了这么多年的房地产税能真正落地,本身就证明了时代的进步。

这个国家的治理体系在更加透明,治理生态在更人性化。

你想想,其实房地产税政策本身的杀伤力并不大,这点持有成本在房价诱惑面前,仍有套利空间。

但它最大的作用,是对维持了10年的“闭眼买”预期的摧毁

并且重塑你的信念:房价不会一直涨,不要放弃留在城市的希望

来这个城市埋头工作,白手起家的你,依然和那些拆迁户,那些只会倒房的人有很大财富差距。

是长期价值看,他们在退步,你在进步,你离这个差距越来越小,而且除了房子,你拥有更适应社会、创造价值的星辰大海。

这就是房地产税对每个人,打的“如意算盘”。

楼市普涨时代已彻底结束,只会买房,不会工作的人终将付出惨烈代价。

正如80年代兴起的“倒铁皮、倒家电、搞批条”现象,每个时代都有不透明,都有投机倒把,都有不努力的专权。

但现在看,这些都不过是历史车轮下的印记。

相信某一天,那些守房奴、囤房族也只不过是时代的浪花,渐渐褪去。

即便不谈“共同富裕”,让每个人享有平等机会,并以“为社会创造价值”为荣,才是阶级跃迁的正道吧。

告别房产投机时代,迎接个人奋斗时代,期待一个更有想象力、更有安全感的未来。

 

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